¿QUÉ SON LAS ARRAS?

CONTRATO DE ARRAS

El contrato de arras es un acuerdo realizado entre el comprador y el vendedor previo a la compraventa ante notario.

Dicho contrato deberá contener el precio fijado para la compraventa, las condiciones de venta y el establecimiento de fecha máxima para su formalización notarial.

La firma de este contrato implica un acuerdo formal de compra entre comprador y vendedor, y es lo que se denomina también “ firma de arras”.

El contrato de arras o las arras, es un contrato privado mediante el cual comprador y vendedor se comprometen a realizar una venta futura.

Por otra parte, el vendedor se compromete a su vez a vender su propiedad.

Las arras son una cláusula dentro del propio contrato que implica la entrega de una cantidad de dinero por parte del comprador al vendedor en el mismo acto.

Mediante este pacto el comprador realiza la reserva de compra del inmueble.

Por su parte el vendedor, se compromete a vendérselo exclusivamente a este comprador y bajo las condiciones pactadas en dicho contrato.

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TIPOS DE CONTRATOS DE ARRAS.

Los contratos de arras que se pueden recoger en de tres clases con efectos variados:

Arras confirmatorias o probatorias

Cómo su propio nombre indica son arras cuya función es confirmar el compromiso de una futura compra.

De esta manera, las arras confirmatorias o probatorias supone un anticipo o parte del precio global de venta.

Por consiguiente, ese abono supone el primer pago por adelantado del precio total del inmueble.

Dicha cantidad se corresponde a un anticipo o como parte del precio global de la venta.

Estas arras son entregadas como señal de la celebración del contrato, no facultando a las partes a resolverlo -invalidarlo-.

Dicha cantidad de dinero entregada y recibida por el comprador sirve como confirmación del contrato, dotándole a éste de eficacia.

  • Consecuencias del incumplimiento:

El incumplimiento se produciría en el momento que una de las partes no quisiera comprar o vender.

En ese caso, la parte contraria le podrá exigir entre:

  1. El cumplimiento del contrato
  2. Su resolución, es decir, dejarlo sin efecto, invalidarlo, pudiendo exigir indemnización por los daños y perjuicios ocasionados.

 Si en el contrato no se especifica de forma expresa el tipo de arras que son se suelen interpretar como confirmatorias.

2º Las arras penitenciales o liberatorias

Las arras penitenciales permiten a las partes resolver el contrato unilateralmente, es decir, invalidarlo.

No obstante, si quien lo resuelva es el comprador perderá la cantidad de dinero entregada y si lo resuelve el vendedor deberá entregarle el doble al comprador.

Este tipo de arras solo tendrá validez cuando en el propio contrato se exprese sus consecuencias con la referencia literal a el art. 1454 del Código Civil (C.c).

Por otra parte, deberá hacerse mención expresa en el contrato a las mismas mediante la expresión literal “arras penitenciales”.

Estas arras implican que en caso de querer rescindir el contrato supondría:

 a. Que si rescinde o anula el contrato el vendedor tendrá que doblar la cantidad de dinero recibida y entregársela al comprador

b. Mientras que si rescinde o anula el contraroel comprador dicha cantidad entregada se la quedaría el vendedor.

No obstante, para que este tipo de arras despliegue sus efectos debe quedar claro que esa es la voluntad de las partes cuando se firmó.

Este tipo de arras no se deben presumir ya que tienen un carácter excepcional, porque implica la rescisión de un contrato válido.

Arras penales

Las arras penales tienen como objetivo la garantía del cumplimiento del contrato como viene regulado en el art. 1.152 del C.c.

Las arras penales no constituyen pago parcial, sino su función es sustituir con su abono los daños y perjuicios en caso de incumplimiento.

  • Consecuencias del incumplimiento de las arras penales:

El incumplimiento se produciría en el momento que una de las partes no quisiera comprar o vender.

En caso de incumplimiento por parte del comprador supondría la perdida de las arras total o parcial, en la medida que establezca el contrato.

Si el incumplimiento es del vendedor supondrá la devolución al comprador de la cantidad recibida más una cantidad adicional acordada en el contrato.

Todo ello sin perjuicio de la posibilidad de exigir el cumplimiento de las demás obligaciones contractuales en aras de los artículos 1.152, 1.153, 1.154, del C.c.

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Diferencias entre arras penales y arras penitenciales

La diferencia entre aras penales y penitenciales es que:

Las arras penales se estipulan como indemnización en caso de incumplimiento contractual.

Mientras que las arras penitenciales sirven para resolver unilateralmente el contrato celebrado mediante su pago como indemnización por esa resolución.

Otras consideraciones      

En nuestro ordenamiento jurídico se regulan las arras penitenciales, en el artículo 1454 del Código Civil, y las confirmatorias, en los artículos 83 y 343 del Código de Comercio.

Las de arras penales, no se encuentran reguladas, pero obedecen a la libre autonomía de la voluntad de las partes contratantes del artículo 1255 C.c.

La jurisprudencia señala que ante una cláusula de arras, se deberá atender a la voluntad de las partes manifestada en el propio contrato.

En caso que dicha voluntad no se manifestase o no quedase clara se considerarán confirmatorias.

Por otra parte, si existiese dudas sobre si se trata de cláusulas penales o penitenciales, se optará siempre por las penales.

Las clausulas penitenciales solo tendrán esa consideración, si así se hace constar de forma clara e inequívocamente en el contrato, ya que su interpretación siempre será restrictiva.

Por tanto, lo importante para que sea efectiva la clausulas penitenciales es que  se haga mención expresa a la misma de forma de forma nítida en el contrato.

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