9 CLÁUSULAS ABUSIVAS QUE PUEDE TENER TU HIPOTECA

A continuación, hacemos un listado de las posibles cláusulas abusivas que son más frecuentes Y que PUEDE QUE contenga tu hipoteca:

1º GASTOS DE CONSTITUCIÓN HIPOTECARIA.

Si tu hipoteca es anterior al 16 de junio del 2019 contiene esta cláusula.

La cláusula de gastos de constitución conlleva que todos los gastos de formalización de la hipoteca deberán ser abonados por el hipotecante, -el cliente que contrata la hipoteca-.

Los gastos de constitución implican el abono de los gastos de gestoría, notario, registro y de la liquidación del Impuesto de Actos Jurídico Documentados.

La abusividad de esta cláusula reside en que el contratante es quien se veía obligado a soportar todos los gastos de la formalización.

Hay amplia jurisprudencia que, por esa razón, por no existir un reparto equitativo de gastos ha declarado esta cláusula abusiva.

Fruto de las mismas nació el 16 de marzo de 2019 la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

Dicha Ley entró en vigor -es decir, empezó a aplicarse- en fecha de 16 de junio de 2019.

En el artículo 14.1e) de la Ley reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario realiza una distribución de dichos gastos de la siguiente forma:

1º El banco asumirá el coste de los gastos notariales de la escritura de préstamo hipotecario y los de las copias los asumirá quien las solicite.

2º Los gastos de inscripción de las garantías en el Registro de la Propiedad corresponderán al banco también

3º. El pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados se realizará de conformidad con lo establecido en la normativa tributaria aplicable.

Y desde el 10 de noviembre de 2018 el pago del Impuestos sobre Actos Jurídicas Documentados también corresponde a la entidad.

Si quieres reclamar esta cláusula ponte en contacto con AC ABOGADA en el 623 170 175 o en eacabogados@gmail.com y estaremos encantados de atenderte.

GASTOS DE CANCELACIÓN HIPOTECARIA

Los gastos de cancelación hipotecarios son abusivos porque se les impone de forma unilateral al cliente.

Por ello, se podrán reclamar siempre que los mismos no hayan sido negociados con el cliente.

El Tribunal Supremo ha declarado nula por abusivas las cláusulas predispuestas al consumidor que imponen al consumidor la asunción en exclusiva al cliente de los gastos de documentación y tramitación.

La totalidad de los gastos de documentación y tramitación corresponde a la entidad bancaria.

Dicha afirmación se encuentra contemplada en en el art, 88.3 TRLGCU el cual determina «como abusivas en todo caso…La imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por Ley corresponda al empresario….».

Este gasto es abusivo porque se entiende que siendo el único beneficiario el banco, en su propio clausulado se obligue al consumidor a que asuma los gastos de su gestión y tramitación.

Si quieres reclamar esta cláusula ponte en contacto con AC ABOGADA en el 623 170 175 o en eacabogados@gmail.com y estaremos encantados de atenderte.

3ºCLAUSULA DE REDONDEO DE INTERESES

Esta cláusula la contiene muchos préstamos hipotecarios de interés variable.

La cláusula de redondeo consiste en redondear al alza el tipo de interés resultante conforme al índice de referencia.

Dicho redondeo puede ser de hasta un 0,25%.

A efectos prácticos esto implica que, si por ejemplo el interés resultante fuese de 3, 01% se aplicaría en su lugar 3,25% como resultado del redondeo.

De esta forma, se crea una diferencia de 0,20% a favor del banco, y en perjuicio del cliente que debe pagar más intereses de manera injustificada.

Todo ello ha implicado que exista jurisprudencia asentada en la que se haya declarado abusiva con los consumidores porque dichas clausulas no se han negociado individualmente.

Asimismo, estas cláusulas implican un beneficio injustificado al banco en detrimento de un perjuicio al cliente.

Si crees que tienes este tipo de cláusula nuestra recomendación es que solicites una revisión de tu hipoteca a un experto en la materia.

En AC ABOGADA nos encargamos de revisar tu hipoteca, si así lo deseas estaremos encantados de atenderte en el 623 170 175 o en nuestro correo eacabogados@gmail.com.

4º CLAUSULA DE DEVENGO DE INTERESES 360/265

Esta cláusula consiste en que el cálculo de devengo de intereses anuales se realiza computando al año con 360 días y no como 365 días.

Esta práctica, se convirtió en un «uso bancario´´ que se aplicaba con anterioridad a la aplicación de los sistemas informáticos en las entidades bancarias.

Es por ello, que en la actualidad esta práctica ya no tiene razón de ser.

El Banco de España en su informe sobre buenas prácticas bancarias en la Memoria del Servicio de Reclamaciones de Entidad, del año 2009, planteó que se estaban planteando su aplicación porque dicho calculo habida dejado de tener en la actualidad justificación técnica.

La aplicación de esta cláusula implica que el cliente está pagando más intereses de los que le corresponde porque utilizan la base de 360 días, que después es multiplicada por un año completo 365 días.

Esta cláusula ha sido declarada nula por considerarse totalmente abusiva.

Si quieres reclamar esta cláusula ponte en contacto con AC ABOGADA en el 623 170 175 o en eacabogados@gmail.com y estaremos encantados de atenderte.

5º. CLÁUSULA DE VENCIMIENTO ANTICIPADO

La cláusula de vencimiento anticipado en el préstamo hipotecario otorga la potestad al banco de resolver la hipoteca cuando el cliente incumpla alguna obligación.

El incumplimiento se refiere al impago de cuotas hipotecarias permitiéndole al banco resolver el contrato y exigir la devolución de la totalidad del capital restante.

El uso de esta cláusula era habitual por las entidades bancarias en las hipotecas cuando el cliente deudor no abonaba una o varias cuotas.

Se aplica esta cláusula cuando tras el requerimiento de pago por parte del banco el cliente deudor no abona la deuda.

Esta cláusula es ilegal y la línea jurisprudencial la ha declarado así y cancelado del contrato hipotecario manteniendo la vigencia del resto.

Como consecuencia de la declaración de nulidad de esta clausula los Tribunales han sobreseídos los procesos de ejecución hipotecarios derivados

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6ºCLAUSULA DE INTERESES MORATORIOS

Los intereses moratorios en la hipoteca se pagan por la parte deudora cuando ésta impaga o se retrasa en el abono de la cuota.

En la actualidad para que sea abusiva debe superar el 3% de interés en hipotecas sobre bienes inmuebles de uso residencial.

Dicho interés del 3% viene fijado en el art. 25 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliarios.

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7º EL IRPH HIPOTECARIO

El IRPH significa Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios y es un índice oficial empleados por las entidades bancarias para grabar una hipoteca.

Lo calcula el Banco de España, que lo publica mensualmente en el BOE.

Si quieres saber más de este producto visita nuestros artículos https://malagaabogadaac.com/2020/03/11/irph-en-la-hipoteca/ y https://wordpress.com/block-editor/post/malagaabogadaac.com/1216?authWpAdmin=true .

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8º CLAUSULA SUELO

La cláusula suelo es una cláusula que establece un límite mínimo de interés.

Se consideran nulas aquellas que han sido incorporadas en el contrato sin negociación previa como condiciones generales de la contratación.

La declaración de nulidad implica la supresión de la cláusula y de la devolución de las cantidades abonadas indebidamente.

En la actualidad se encuentra expresamente prohibida por la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario en su art. 21.

El mencionado art. establece que “en las operaciones con tipo de interés variable no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés”.

Si quieres más información sobre este tema visita nuestro articulo https://malagaabogadaac.com/2020/02/12/clausula-suelo/

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9º HIPOTECA MULTIDIVISAS

La hipoteca multidivisa es un tipo de préstamo hipotecario cuyas cuotas se pueden pagar en una moneda extranjera diferente al euro.

Este tipo de hipoteca se comercializó normalmente vinculada a los yenes y los francos suizos. 

Se usaban estas divisas por su supuesta estabilidad.

El problema que plantea este tipo de hipotecas es que la fluctuación de las divisas supone una variación del precio del préstamo.

Es por ello, que se considera un producto de alto riesgo.

Por lo que para su contratación se debe contar con sólidos conocimientos financieros.

Hay amplia jurisprudencia que declará la nulidad de la hipoteca multidivisas.

La declaración mas relevante fue por la Sentencia de 15 de noviembre del 2017 donde se señalaba la poca transparencia de la comercialización del producto.

Y que dicha falta de transparencia se desprendia al no informar a los consumidores de los riesgos que acarreaba.

Esta consideración implica que cualquier prestatario que lo haya contratado puede reclamarla en cualquier momento.

Los requisitos para que sea reclamable es que el prestatario desconociese las consecuencias del producto

La consecuencia de la nulidad de la cláusula implica la invalidez de la escritura.

Por lo que se deberá realizar nuevo calculo de capital e intereses y referenciarse a Euribor.

Dicho calculo hará una compensación entre lo pagado de más y lo que quedase pendiente.

En caso, de resultar un saldo a favor del cliente, este deberá ser abonado por el banco.

Si quieres reclamar esta cláusula ponte en contacto con AC ABOGADA en el 623 170 175 o en eacabogados@gmail.com y estaremos encantados de atenderte.

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